Nhà có căn phụ cho thuê ở Victoria: những điều cần biết

01Căn phụ (secondary suite) là gì

Theo chính quyền BC, căn phụ là một đơn vị ở hoàn chỉnh, có bếp, chỗ ngủ và phòng vệ sinh riêng, nằm bên trong một căn nhà khác. Xây căn phụ phải tuân thủ cả BC Building Code lẫn quy định quy hoạch (zoning) của địa phương.

Theo trang Small-scale, multi-unit housing của chính quyền BC, căn phụ hoặc nhà phụ (accessory dwelling unit) được phép trên toàn tỉnh trong các khu quy hoạch nhà đơn lập, ở những nơi không bắt buộc áp dụng quy hoạch 3 đến 6 căn.

Căn phụ không có giấy chủ quyền riêng. Hướng dẫn của Saanich nêu rõ nhà chính và căn phụ đứng chung một giấy chủ quyền (title), và căn phụ không thể tách thành strata hay chia tách riêng.

02Căn phụ hợp pháp và căn phụ không phép

Theo City of Victoria, một căn phụ được xem là hợp pháp khi đã có đủ giấy phép xây dựng, ống nước và điện, mọi hạng mục đã hoàn tất và được kiểm tra, và thành phố đã cấp giấy phép sử dụng cuối cùng (final Occupancy Permit). Căn phụ thiếu các bước này thường được gọi là căn không phép (unauthorized suite).

Ở City of Victoria, căn phụ được phép trong nhà đơn lập, nhưng điều kiện cụ thể còn tùy zone của lô đất theo Zoning Regulation Bylaw. Có thể hỏi bộ phận Permit and Inspections qua số 250.361.0342.

Ở Saanich, hướng dẫn Small-Scale Multi-Unit Housing (cập nhật 21/5/2026) cho biết cần giấy phép xây dựng (Building Permit) cho mọi đơn vị ở, kể cả căn phụ, và căn phụ từng bị hủy công năng (decommissioned) muốn dùng lại cũng cần giấy phép mới. Bảng kiểm tra của Saanich yêu cầu thêm một chỗ đậu xe trong lô cho căn phụ, vách ngăn chống cháy giữa hai căn, và báo khói, báo khí CO ở phòng ngủ, hành lang. Bộ phận Inspection Services của Saanich: (250) 475-5457.

Tài liệu về yêu cầu kỹ thuật của Saanich cho căn phụ trong nhà có sẵn nêu chiều cao trần tối thiểu 1,95 m và vách ngăn chống cháy thường là 45 phút, có thể giảm khi mọi báo khói trong nhà là loại quang điện và được nối liên thông. Quy định thay đổi theo thời gian, nên luôn kiểm tra trang chính thức của từng địa phương.

03Ngân hàng tính tiền thuê căn phụ thế nào

Theo trang Rental income của CMHC về bảo hiểm khoản vay (mortgage loan insurance), với nhà 2 đơn vị do chủ ở, có thể cộng tới 100% tiền thuê gộp (gross rental income) vào thu nhập năm khi xét hồ sơ vay. Với nhà 3 đến 4 đơn vị, CMHC áp dụng tối đa 50% tiền thuê gộp hoặc cách tính theo thu nhập ròng.

Trang của CMHC không nói căn phụ phải hợp pháp hay giấy tờ nào cần nộp. Mỗi bên cho vay có thể có điều kiện riêng, vì vậy hãy hỏi chuyên viên vay hoặc môi giới vay trước khi tính tiền thuê vào khả năng trả góp.

04Giá thuê ở Victoria theo CMHC

Báo cáo Thị trường Cho thuê 2025 (Rental Market Report) của CMHC cho vùng Victoria (CMA) ghi nhận các số liệu sau:

Theo CMHC, tỷ lệ bỏ trống 3,3% là mức cao nhất kể từ năm 1999. Đây là số liệu cho căn hộ, không phải cho căn phụ trong nhà riêng, nên chỉ dùng để tham khảo. Giá thuê thực tế của một căn phụ phụ thuộc vào vị trí, diện tích, lối vào riêng và tình trạng căn.

05Luật thuê nhà BC: những điều cơ bản

1. Hợp đồng bằng văn bảnChủ nhà phải lập hợp đồng thuê bằng văn bản cho mọi trường hợp cho thuê.
2. Tiền cọcTiền cọc (security deposit) tối đa nửa tháng tiền thuê đầu tiên; tiền cọc thú cưng cũng tối đa nửa tháng, bất kể số thú cưng.
3. Tăng giá thuê năm 2026Mức tăng tối đa năm 2026 là 2,3%, mỗi 12 tháng một lần, báo trước đủ ba tháng bằng mẫu Notice of Rent Increase (RTB-7).
4. Căn không phép vẫn có luậtResidential Tenancy Act vẫn áp dụng khi có quan hệ thuê nhà, dù căn có được phép theo quy định địa phương hay không.
5. Ở chung bếp, phòng tắmLuật không áp dụng khi người thuê dùng chung bếp hoặc phòng tắm với chủ nhà.

Khi mua nhà đang có người thuê, hợp đồng thuê vẫn tiếp tục với cùng điều kiện. Nếu người mua hoặc người thân trong gia đình muốn ở căn đó, người mua gửi yêu cầu bằng văn bản cho người bán trước khi nhận nhà. Người bán sau đó gửi cho người thuê thông báo ba tháng (RTB-32P), tạo qua cổng trực tuyến của Residential Tenancy Branch, và người thuê được bồi thường một tháng tiền thuê.

Đây là thông tin tổng quát, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính. Với trường hợp cụ thể, hãy tham khảo ý kiến luật sư, kế toán và Residential Tenancy Branch.

Hỏi đáp nhanh